É loucura um contrato de locação sem garantia?

A maior preocupação do locador quando decide alugar seu imóvel é conseguir um bom locatário, conceito que está diretamente ligado a sua possibilidade de garantir o pagamento do aluguel, das taxas e impostos, bem como zelar pelo imóvel realizando as manutenções necessárias, como se fosse seu.

E a preocupação é sensata. Grande parte dos problemas que envolvem o contrato de locação é a inadimplência por parte do locatário, seja do valor do aluguel seja de impostos e taxas de sua responsabilidade, bem como danos causados ao imóvel e não reparados.

Assim, para a grande maioria das negociações de locação de imóvel a garantia vem para dar tranquilidade ao locador, mas essa tranquilidade tem um preço: a dificuldade na hora de despejar o inquilino devedor.

As ações de despejo podem durar meses e até anos, já imaginou ter que esperar o fim do processo para o inquilino sair do seu imóvel? Ou para obrigá-lo a sair ter que depositar em juízo o montante de 12x o aluguel (mais comum)? Isso mesmo. Se você tem um contrato de locação com uma das garantias legais, só poderá despejar seu inquilino inadimplente ao final do processo ou se tiver dinheiro suficiente para cobrir de 6 a 12 meses de aluguel e depositar em juízo. Valor esse que poderá ser revertido em indenização ao inquilino caso ele ganhe a ação. Nas formas do art. 64 da lei do inquilinato.

Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.

§ 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.

§ 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.

Mas a referida lei também prevê algumas possibilidades de despejá-lo em 15 dias sem ouvi-lo com um depósito em juízo no valor equivalente a 3 meses de aluguel, apenas. E um desses casos é um contrato de locação desprovido de garantia. Esses casos estão previstos no art. 59 da lei do inquilinato.

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(...)

IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Portanto, podemos perceber, que pode ser mais vantajoso um contrato de locação sem garantia do que um contrato de locação como uma garantia fraca como é o caso do caução ou um fiador fraco.

Exemplo de situação com caução

Imagine a situação de um aluguel no valor de R$ 1.000,00. O caução vai ser de no máximo R$ 3.000,00 (3 meses). O locatário fica inadimplente e o locador não tem os R$12.000,00 (12 meses) para depositar em juízo e despejar o locatário em 15 dias, este vai ser obrigado a esperar acabar o processo para despejar, enquanto isso o locatário continua no imóvel, gerando uma dívida de aluguel, taxas e impostos, que depois talvez não tenha como pagar. Visto que não há mais garantia de pagamento.

Exemplo de situação com fiador

A locação foi garantida com um fiador fraco, com um único imóvel de família e salário baixo. O locatário faz a dívida e quando o locador aciona o fiador, este diz que não tem como pagar, sendo o imóvel dado em garantia o único imóvel de família, a penhora fica muito difícil e a chance de ver o dinheiro devido ainda mais difícil. Sendo assim, ou o locador tem o dinheiro para depositar em juízo e agilizar o despejo para liberar o imóvel ou vai ter que esperar o fim do processo.

Por fim, em alguns casos é mais vantajoso um contrato de locação sem garantia do que um contrato de locação instruído com uma garantia fraca. É preciso analisar caso a caso e ver qual a melhor solução.

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