O que é uma garantia de um contrato de locação? Quais são elas?

A Garantia exigida para um contrato de locação nada mais é do que uma forma de "garantir" que o locador vai conseguir receber eventuais aluguéis e contas em atraso ou a reparação de algum dano que o imóvel possa sofrer. O art. 37 da lei do inquilinato elenca quais são essas garantias:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

• I - caução;
• II - fiança;
• III - seguro de fiança locatícia.
• IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Note-se o parágrafo único veda acumular mais de uma garantia num único contrato de locação, logo pedir caução e fiador, por exemplo, é ilegal.

Cada garantia merece artigo próprio, pois envolvem muitos detalhes, mas segue uma rápida explicação:

Caução

É algo depositado, resguardado, para em caso de inadimplência contratual. Este pode ser em bens móveis, imóveis, título e ações, mas o tipo mais comum é em dinheiro, que não pode exceder o valor equivalente a três aluguéis.

Fiador

É aquele que não é o locatário, mas assume o débito em caso de inadimplência. Ele deve pagar a dívida no lugar do locatário. Este precisa ser escolhido com muita cautela, para que o locador fique seguro quanto ao pagamento.

Seguro fiança

Funciona como os outros seguros, a diferença é que o locatário faz o seguro e quem resgata é o locador em caso de inadimplência, dano ou débitos contratuais. O valor é proporcional ao valor do aluguel e das taxas, além de ser possível incluir adicionais como taxa judiciária em caso de despejo, contas, impostos, entre outras.

Cessão fiduciária de cotas de investimento

Essa garantia é pouco comum por ser mais complexa. Ela ocorre quando um titular de cotas de fundos de investimento faz uma cessão fiduciária de suas cotas para o locador junto ao administrador do fundo. O titular da cota deve ser o locatário ou um terceiro que figure no contrato. Existem requisitos e um procedimento próprio a ser adotado, mas estando todos cumpridos, em caso de inadimplência, danos ou débitos, o locatário pode pedir a transferência definitiva dessas cotas para o seu nome no montante do seu prejuízo.

Existem garantias que são mais fortes e outras que deixam o contrato mais vulnerável. É preciso analisar bem as circunstâncias e escolher a garantia certa!

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